Tribunale di Nola - Fallimento del compratore, bene gravato da ipoteca e diritti dell'acquirente.

Tribunale di Nola, 19 maggio 2010 - Pres. Caccaviello - Est. Quaranta.

Vendita di beni immobili - Evizione - Cosa gravata da garanzie reali o altri vincoli - Sospensione del pagamento del prezzo - Fissazione di un termine al venditore per la liberazione dai vincoli - Risoluzione del contratto.

Vendita - Evizione - Risarcimento del danno - Valore dei frutti pagati al terzo e delle spese.

Vendita di bene immobile - Evizione - Ipoteca - Pagamento dei creditori iscritti - Diritto di rivalsa - Sussistenza.

Fallimento - Vendita di immobili - Fallimento del venditore - Obbligo del curatore di liberare l'immobile dall'ipoteca - Esclusione - Rivalsa del terzo con surroga nell'ipoteca.

Fallimento del venditore di immobili - Evizione del terzo acquirente - Pagamento del debito ipotecario - Credito condizionale - Esclusione.

Fallimento - Credito condizionale - Partecipazione al concorso - Norma eccezionale - Applicazione analogica esclusione.

In tema di obbligazioni dell'acquirente d'immobili, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati. Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risolto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479 codice civile. Se, però l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione. (eq) (riproduzione riservata)

A norma dell'art. 1483, codice civile, se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritto che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto al risarcimento del danno a norma dell'art. 1479. Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore. (eq) (riproduzione riservata)

Il compratore evitto, nel caso che il titolo della evizione sia costituito dalla ipoteca, ha il diritto di rivalsa ex art. 2866, codice civile, norma secondo la quale "il terzo che ha pagato i creditori iscritti ovvero ha rilasciato l'immobile o sofferto l'espropriazione ha ragione di indennità verso il suo autore". (eq) (riproduzione riservata)

In caso di fallimento del venditore, il curatore non soggiace all'obbligo di liberare l'immobile dell'ipoteca. In tale ipotesi, l'unico mezzo a disposizione dell'acquirente in bonis per rivalersi in nei confronti della venditrice è il pagamento del creditore iscritto e la conseguente azione di rivalsa contro la curatela, con annessa surrogazione legale nel credito. (eq) (riproduzione riservata)

Il pagamento del debito ipotecario ad opera del compratore evitto agisce come atto causale della relativa fattispecie legale, la quale costituisce un tipico diritto potestativo, e non come sua condizione sospensiva, posto che il menzionato elemento potestativo integra l'essenza stessa della situazione giuridica in questione e non si limita a condizionare semplicemente la efficace operativa di una situazione già perfetta nella sua struttura giuridica. Prima di tale pagamento non ricorre l'ipotesi del credito condizionale di cui agli artt. 55 e 95 della legge fallimentare. (eq) (riproduzione riservata)

La norma dell'art. 55, legge fallimentare, che prevede la partecipazione al concorso con riserva ex artt. 95 e 113 della stessa legge dei crediti condizionali, è di natura eccezionale, deviano dal principio generale della cristallizzazione operata dalla dichiarazione di fallimento sulla situazione del passivo dell'imprenditore, e come tale non suscettibile di applicazione analogica a diritti i cui elementi costitutivi non si siano integralmente realizzati anteriormente alla detta dichiarazione, in tal caso versandosi in ipotesi, non già di mera inesigibilità della pretesa, ma di credito non ancora sorto ed eventuale. Deve quindi escludersi l'ammissione con riserva ove l'evento condizionale costituisca diversamente elemento costitutivo della fattispecie. (eq) (riproduzione riservata)

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