Corte di Cassazione ( 25519/2026) - L'incertezza sull'identità dell'immobile gravato da ipoteca determina la nullità dell'iscrizione e l'ammissione al passivo del credito bancario in chirografo.

Cass., Sez. 1, 18 settembre 2026, n. 25519, Pres. Pazzi, Est. Amatore

Fallimento – Accertamento del passivo – Credito bancario assistito da ipoteca fondiaria – Incertezza nell'identificazione dell'immobile – Nullità dell'iscrizione ipotecaria – Esclusione della prelazione – Ammissione al chirografo.

Difformità catastali e identificazione dell'immobile ipotecato.

Limiti del sindacato di legittimità e pluralità di ragioni della decisione.

In sede di accertamento dello stato passivo fallimentare, il credito derivante da un finanziamento fondiario non può essere ammesso con prelazione ipotecaria qualora le omissioni, inesattezze o difformità contenute nel titolo costitutivo della garanzia o nella relativa nota di iscrizione determinino un'incertezza oggettiva sull'identità dell'immobile gravato. In tale ipotesi, l'iscrizione ipotecaria deve ritenersi nulla ai sensi dell'art. 2841 c.c., con conseguente ammissione del credito al passivo in via chirografaria, ove ne sussistano gli ulteriori presupposti.

La validità dell'iscrizione ipotecaria presuppone che il bene assoggettato alla garanzia sia individuabile con sufficiente certezza. Pertanto, qualora le difformità tra la situazione materiale dell'immobile e le risultanze catastali e progettuali, per la loro natura ed entità, impediscano di identificare univocamente il bene gravato, non si è in presenza di una mera irregolarità formale, bensì di un vizio incidente sulla validità dell'iscrizione ipotecaria. L'accertamento della sussistenza di tale incertezza costituisce valutazione di fatto rimessa al giudice di merito.

In tema di opposizione allo stato passivo, l'accertamento dell'incertezza nell'identificazione degli immobili gravati da ipoteca, compiuto dal giudice di merito sulla base delle risultanze documentali e di una consulenza tecnica d'ufficio, costituisce valutazione di fatto non suscettibile di riesame in sede di legittimità mediante una diversa ricostruzione delle risultanze istruttorie. Qualora, inoltre, la decisione impugnata sia fondata su plurime ragioni autonome, ciascuna sufficiente a sorreggerla, l'omessa impugnazione di una di esse determina l'inammissibilità delle censure rivolte contro le altre.

Commento

La pronuncia ribadisce che il riconoscimento della prelazione ipotecaria in sede di accertamento del passivo presuppone la certa identificabilità dell'immobile gravato, non essendo sufficienti indicazioni catastali o documentali che risultino incompatibili con l'effettiva individuazione del bene. Le difformità che determinino un'incertezza su tale elemento essenziale comportano la nullità dell'iscrizione ipotecaria, non sanabile mediante semplice rettifica, con conseguente collocazione chirografaria del credito. La decisione evidenzia altresì che l'accertamento dell'incertezza identificativa costituisce una valutazione di merito non riesaminabile in Cassazione e che la mancata impugnazione di una delle autonome ragioni poste a fondamento della decisione rende inammissibili le censure rivolte contro le altre.